Kira tespit davası ile ile kiraya verenin talebi üzerine , beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli mahkeme tarafından yeniden belirlenebilecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Kira tespit davası kendine özgü bir dava olup, verilen hüküm, inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın niteliktedir. Yargıtay bir kararında bu hususu şu şekilde ifade etmiştir:

“…Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır.”

Yeni Kira Bedeli Neye Göre Belirlenir? Yasal Haklar Neler?

Yeni kira mahkeme tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kiraya veren 5 yıllık kira süresinin tamamlanması halinde hakimden kiranın yeni koşullara göre belirlenmesini talep etme yasal hakkına sahiptir. Bu durum belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde geçerlidir.

Kira Tespit Davasını Nasıl Açabilirim?

Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davanın açıldığı zaman davalının ikametgah yer mahkemesi veya  kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesinin Hukuk Muhakemeleri Kanuna (“HMK”) uygun şekilde hazırlanması ve sürecin yine HMK uygun olarak yürütülmesi gerekir. Aksi durumda telafi edilemeyecek usuli hatalar ile davanın reddedilmesine sebebiyet vererek karşı tarafın avukatlık ücretini ödeme tehlikesi ile karşı karşıya kalılabilir. Bu nedenle kira hukuku alanında çalışan bir avukat ile sürecin yürütülmesi son derece önemlidir.

Geriye Dönük Kira Tespiti Davası Açılır Mı?

TBK m. 345’e göre “Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Söz konusu kanun hükmü gereğince kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağını belirleyecek olan davanın açıldığı veya kiracıya kira bedelinde artış olacağının ihtar edildiği dönem belirlemektedir. Eğer  dava yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmış veya kiracıya kira bedelinin artacağı 30 gün önceden bildirilmişse tespit edilecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. 

Kiraya verenin tespit talep edeceği kira döneminden en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluyla ve izleyen yeni kira dönemi sonunda mahkemeye başvurması durumunda veya tespit talep edeceği dönemden en geç otuz gün önce mahkemeye başvurması koşuluyla mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, tespit talep edilen dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Örneğin, kira sözleşmesinde, kira bedelinin tespitini talep etme hakkı 01.01.2020-01.01.2021 kira yılı için doğmuşsa, kiraya veren 01.01.2020 tarihinden en az 30 gün önce bildirimde bulunarak, anılan kira dönemi içinde kira tespit davası açabilecektir. Mahkeme kararı 01.10.2022 tarihinde vermiş olması halinde, yeni kira bedeli 01.01.2020 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacak ve verilen karar geriye etkili olacaktır. Sonuç olarak, , Davanın kanunda düzenlenen hükümlere uygun olarak açılması uymak koşuluyla kira tespit davasındaki verilecek mahkeme hükmü geçmişe etkili olarak sonuç doğurabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Uyarlama, Türk borçlar hukukunun güncel ve önemli kavramlarından biri olup içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde de öne çıkan kavramlardan biri haline gelmiştir. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir dava türüdür. Bu dava süre kısıtlaması olmaksızın açılabilmektedir.Şartları TBK m. 138 aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira Tespit Davası Ücreti Ne Kadardır?

Her avukat kendi eğitim durumuna ve bilgi düzeyine bağlı olarak kira tespit davalarında farklı ücretler talep etmektedir. İstanbul Barosu tarafından önerilen tutar asgari tutar davacı vekili için  18.000 TL, davalı vekilliğinde ise 13.000 TL’dir. TBB asgari tarifesi ise 5500 TL’dir. Bu belirtilen tutarlara vergiler dahil değildir. Unutulmamalıdır ki, önemli olan süreç boyunca güvenebileceğiniz bir avukat ile çalışmanız ve nihai hedefinize sağlık bir biçimde kavuşmanızdır.